Insights

Kira uyuşmazlıklarına ilişkin en çok tahliye ve kira tespit davalarına başvurulmaktadır; fakat tahliye davalarında geçerli olan 10 yıllık ve kira tespit davalarında geçerli olan 5 yıllık süreler uyarlama davaları için geçerli değildir. Nitekim ilgili mevzuat hükmü olan TBK m. 138 bu konuda herhangi bir düzenlemede bulunmadığından bir yıldan kısa süreli sözleşmelerin bile uyarlama davasına konu edilebileceği Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun kararı ile de kararlaştırılmıştır. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2002/13/852, K. 2002/864 ve T. 30.10.2002)

Mevcut ekonomik koşullarda kira sözleşmelerinin uyarlanması için dava yolunun tercih edilmesi, dava sürecinin uzun sürme ihtimali dolayısıyla maliyetli bir süreçe dönüşebilmektedir. Bu nedenle, tarafların öncelikle kendi aralarında görüşmeleri ve kira sözleşmelerinde uyarlamanın şartları varsa sözleşme hükümlerince uyarlama yoluna gitmeleri, hem daha hızlı hem de daha ekonomik bir çözüm olacaktır. Zira kira davalarına arabuluculuk şartı getirilmesine ilişkin güncel düzenleme de tarafların daha maliyetsiz bir şekilde aralarında uyuşmazlığı sona erdirebilmelerini amaçlamaktadır. Tarafların karşılıklı mutabakata varması halinde bunu mutlaka bir protokol ile imza altına almak gerekmektedir. Ancak karşılıklı mutabakata varılamaması durumunda, uyarlama davası açılması bir zorunluluk haline gelecektir.

Uyarlama davası yoluna gidilmesi halinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde belirtilen aşağıdaki şartların tümünün sağlanmış olması gerekmektedir.

• Taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun gerçekleşmesi,

• Gerçekleşen olağanüstü durumun davacı tarafından kaynaklanmamış olması,

• Gerçekleşen olağanüstü durum nedeniyle ifanın talebinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede davacı aleyhine      değişmiş olması ve davacının da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması.

Önemle belirtmek gerekir ki, kira bedeli uyarlama davaları, kira tespit davalarındaki gibi yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarını kapsamayan, her türlü kira sözleşmesine ilişkin ikame edilebilecek bir dava türüdür. Uyarlama davasına yönelik kanunda herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemişse de ifa güçlüğünün ortaya çıkmasıyla birlikte derhal davanın açılmasında fayda vardır. Zira kira bedelinin uyarlanması ile ilgili olarak hâkim dava tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde uyarlama kararı vermektedir. Burada da kira tespit davalarında olduğu gibi; kira bedelinin uyarlanması talebinde sözleşmenin taraflarından hem kiracı hem de kiraya veren talepte bulunabilmektedir.

Uyarlama isteyen taraf sözleşmenin hangi şartlarında uyarlama istediğini hâkime bildirse bile, hâkim sözleşmenin uyarlama talep edilenler dışındaki diğer şartlarında da uyarlama yapabilir. Örneğin kiraya veren kira bedelinde uyarlama istediği halde, hâkim sözleşmenin kira artırım şartlarında uyarlama yapmakla yetinebilir. Bu çerçevede, uyarlama davası ile sözleşmenin yalnızca bedeli değil, süresi vb. diğer hükümleri de uyarlamaya konu olabilecektir ve uyarlama hâkimin uygun bulacağı, uyarlama talebi dışında kalan hükümlerde de yapılabilecektir.

Tespit davalarında kira bedeli, taşınmazın yeri, bulunduğu yöre, yapının kalitesi, büyüklüğü, değeri, özellikleri ve o bölgedeki rayiç kiralar göz önünde bulundurarak belirlenirken; uyarlama davalarında her kira sözleşmesinin özelliği, koşulları, süresi, beklenilmeyen ekonomik değişiklikler, kiralananın nitelikleri, sözleşmenin anlamına aykırı olmayacak şekilde her iki tarafın menfaatleri gibi tüm objektif ve sübjektif hal ve şartlar değerlendirilmektedir.

Kira uyarlama davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise mecurun bulunduğu yer mahkemesidir. Uyarlama davalarında, 492 sayılı Harçlar Kanunu gereğince dava değerinin uyarlama istenen bedel ile ödenen kira bedeli arasındaki kira farkının yıllık toplamı üzerinden nispi harç ödenir.

Kira uyarlama davalarında, dava sonuçlanıncaya kadar kiracı kira bedelini ödemeye devam etmekle yükümlüdür. Dava sonucunda belirlenen yeni kira bedeli, dava tarihinden itibaren geçerli olur ve bu tarihten itibaren oluşan fark, davanın açıldığı tarihten itibaren ileriye dönük olarak ödenir.

Sonuç

Ev sahipleri ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıklar, son yıllarda ülkemizde yaşanan ekonomik kriz nedeniyle giderek artmaktadır. Bu anlaşmazlıkların en önemli nedeni ise kira bedellerinin aşırı artmasıdır. Bu durum, kiraya verenlerin kira gelirlerinden memnun olmamasına neden olmaktadır.

Kira uyarlama davaları, her türlü kira sözleşmesine ilişkin olarak hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilen bir dava türüdür. Bu davalarda, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun gerçekleşmesi, gerçekleşen olağanüstü durumun davacı tarafından kaynaklanmamış olması, gerçekleşen olağanüstü durum nedeniyle ifanın talebinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede davacı aleyhine değişmiş olması ve davacının da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekmektedir.

Mevcut ekonomik koşullarda kira sözleşmelerinin uyarlanması için dava yolunun tercih edilmesi, dava sürecinin uzun sürme ihtimali dolayısıyla maliyetli bir süreçe dönüşebilmektedir. Bu nedenle, tarafların öncelikle kendi aralarında anlaşarak sorunu çözmeleri hem daha hızlı hem de daha ekonomik bir çözüm olacak, anlaşma ihtimalinde taraflarca imza edilecek protokol ile karşılıklı iradeler güvence altına alınacaktır. Kira uyuşmazlıklarına ilişkin düzenlemeler bünyelerinde birçok detay barındırdıklarından, herhangi bir hak kaybının yaşanmaması ve sürecin hızlı ve etkin bir biçimde neticeye erdirilebilmesi için, uzman bir avukatın danışmanlığına başvurulmasında fayda bulunmaktadır.